【神ツール】住所を入れるだけで土地の規制が全部わかる！

不動産や建築の相談において、最初に発生する「地道な下調べ」にかかる時間を最小化することは、直接的なコスト削減と生産性の向上に直結します。多くの企業が、こうした業務を効率化するために高額なSaaSを月額で契約していますが、その多くは「自ら作れないから借りている」という構造です。私はこの固定費を減らすために、AI技術とシステム開発の知見を活かし、住所を入力するだけで用途地域、建ぺい率、容積率、さらには市街化調整区域や防火地域まで一括で判定できるシステムを構築しました。

私は1995年から業務システムの開発に従事し、パッケージの開発販売やオフショア開発の会社経営も経験してきました。その中で痛感したのは、中小企業や個人にとって、制度対応のために買わされるシステム等の固定費は大きな負担であるということです。AIで一人でも高度なツールを構築できるようになった今、あえて「作れるなら借りない」というスタンスをとっています。そのため、このツールも特定の月額費用を払う必要のない買い切り・ソース同梱の形態を採用し、自社のサーバーで動くように設計しました。

具体的には、国土交通省が公開している令和7年度版の都市計画決定GISデータ（全国47都道府県・1,377市区町村・約41.8万の区域）を収録しています。名古屋市だけで見ると、用途地域の23.8%が第一種住居地域であり、私はこれら市区町村ごとの内訳ページもすべて作成しました。また、AIチャット機能には自社サーバーで動くローカルモデル（gemma4）を採用し、外部サービスにデータを送ることなく、判定結果と条文を材料に回答する仕組みを構築しています。

このシステムはPHP1ファイルとSQLiteだけで動作するため、データベースサーバーの常駐も不要です。不動産会社や設計事務所が自社サイトに組み込んで利用できる一式を用意したのも、SaaSへの依存を断ち切り、技術を民主化したいという私の考えに基づいています。法的な結論を保証するものではなくあくまで参考情報として提供しますが、地道な調査の自動化によって、本来向き合うべき相談業務に集中できる環境を提供することを目指しています。

この記事は、次の動画をつくったときに考えたことです。

動画: https://kurage.exbridge.jp/kuragev.php?id=afec77bcac534987

出典: https://note.com/tokoname/n/nd73b0d0bca4f