国土交通省が認可した武蔵小金井駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に関する質問主意書

国土交通省が認可した武蔵小金井駅南口第１地区第一種市街地再開発事業に関して以下政府に質問する。なお、同再開発事業の施行者は、独立行政法人都市再生機構東日本支社（以下「機構」と呼ぶ）であった。

一　同再開発事業において、機構は、１の�T街区、１の�U街区及び１の�V街区の従前・従後の地価を算出し、国土交通省は機構が定めた地価を追認して権利変換計画を認可した。各街区の従前・従後の地価及びその詳細な算出根拠を明らかにされたい。

二　機構が算出した従後の地価設定によれば、武蔵小金井駅改札口に近く、容積率が六〇〇パーセントの１の�U街区の地価よりも、武蔵小金井駅改札口から遠く、容積率が五〇〇パーセントの１の�V街区の地価が、約二〇パーセントも高く設定されている。通常であれば１の�U街区の方が相当高くて当然と思量されるが、なぜこのような奇妙な地価逆転が起きているのか、合理的な説明を求める。

三　小金井市議会議員・渡辺大三氏は、機構が主催した再開発工事説明会において、この地価逆転の件を質問した。機構の成田課長は、「１の�U街区は上に住宅が乗るので安くなった」旨を説明した。上に住宅が乗ると地価が安くなるという設定は妥当なのかどうか、合理的な説明を求める。また、再開発事業における従後の地価設定は、その土地の最有効使用を前提に定まるものであり、上に何が乗るかは地価形成の理由にならないとも聞くが、国土交通省の認可基準ではどうなっているのか、説明を求める。加えて、国土交通省が同再開発事業の権利変換計画案の認可の是非を検討した際、従前・従後の地価設定の妥当性を検証するために、どのようなデータを収集し、どのような分析をしたのか、その詳細な内容を明らかにされたい。

四　小金井市議会の特別委員会の議事録によると、市議が、機構が上記再開発工事説明会の音声記録を廃棄または消去し、同説明会の議事録から当該質問と答弁を全部削除した旨の発言をしており、再開発推進の別の市議も説明会で質疑があった点を指摘している。事実関係はどうなっているのか。政府の把握するところを述べられたい。

五　国土交通大臣は、独立行政法人通則法第二十九条第一項の規定に基づき、機構が達成すべき業務運営に関する目標（以下「中期目標」という。）の中で、「業務の実施に当たっては、関係権利者の意見が反映されるよう努め、地域住民・地方公共団体、民間事業者等との協力及び適切な役割分担を図ること。」と指示していて、これを受けた機構は同法第三十条第一項の規定に基づき、中期目標を達成するための計画の中で「適時適切な事業内容の説明、意見交換等を実施する。」と定め、国土交通大臣の認可を受けている。しかるに、事業内容の説明、意見交換等の内容の記録は適切に保管されるべきと考えるが、機構の内規ではかかる記録についてどのように取扱うことを定めているのか明らかにされたい。また、かかる記録について国土交通省は機構に対しどのような監督・関与をしているのか明らかにされたい。

六　同再開発事業はすでに終了しているが、再開発事業が終わった現在、課税上の地価評価では、１の�U街区の地価評価が１の�V街区の地価評価を上回っているとされる。実際には、両街区の課税上の地価評価はどのようになっているのか、明らかにされたい。

七　１の�V街区は、小金井市、東日本旅客鉄道株式会社、その他一般地権者が取得した街区である。一方、１の�U街区はその大部分を機構自らが取得・転売した街区である。奇妙な地価の逆転の理由は、「機構が、１の�U街区の敷地を安く取得し、高く転売して、利鞘をかせいだのではないか」との声すら上がっている。政府として、従後の地価設定が妥当だったのかを検証し、仮に不当であったなら、適切な是正措置を講じるべきだと考えるが、ご所見を伺う。

八　機構施行の再開発事業では、今回のように、機構自らが地価設定の利害関係人となるケースもあり得る。利害関係人である機構が従前・従後の地価を設定し、形骸化した再開発審査会がそれを追認し、国土交通省が機械的にそれを認可するプロセスは問題が多過ぎる。早急に都市再開発法などを見直し、国が責任を持って適正な地価設定を行うよう措置すべきであると考える。ご所見を伺う。

右質問する。

一から三まで及び七について

独立行政法人都市再生機構（以下「機構」という。）が施行する市街地再開発事業における権利変換前の施行地区内の宅地の価額及び権利変換後に施行地区内に宅地等を有していた者に与えられる施設建築敷地の価額（以下「宅地等の価額」という。）については、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）第八十条及び第八十一条において、事業に要する費用、近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して相当の価額を定めることが規定されており、国土交通大臣は、権利変換計画の認可に当たっては、機構が定めた宅地等の価額が、当該規定に従ったものとなっているかどうかを確認しているところである。

また、宅地等の価額の評価については、具体的には、御指摘の駅からの距離及び容積率のほか、間口、奥行、形状、道路付け等様々な要因が勘案されると考えているが、お尋ねの武蔵小金井駅南口第１地区第一種市街地再開発事業の各街区の宅地等の価額については、関係権利者の権利利益を害するおそれがあることから、お答えすることは差し控えたい。

四について

機構によれば、御指摘のような事実はないとのことである。

五について

機構が施行する市街地再開発事業における事業内容の説明及び意見交換等の内容の記録については、機構の内部規程において、文書の区分に応じて一定期間保存することとされている。

また、機構の業務については、独立行政法人通則法（平成十一年法律第百三号）第三十二条等に基づき、主務省である国土交通省に設置している独立行政法人評価委員会が、毎年度の業務の実績について評価し、必要があると認めるときは、機構に対し、業務運営の改善その他の勧告をすることとされており、また、国土交通大臣は、御指摘の中期目標の期間の終了時に、同委員会の意見を聴いた上で業務の全般にわたる検討を行い、その結果に基づき、所要の措置を講ずることとされている。

六について

固定資産税の課税における土地の評価額については、市町村長によって決定されるものであり、個別の土地の評価額については、政府として承知する立場にない。

また、相続税及び贈与税の課税における土地の評価額については、路線価等に基づき算定しているが、土地の形状や道路付け等により評価額が異なることから、個別の土地の評価額をお答えすることは困難である。

八について

都市再開発法第八十四条等においては、機構が施行する市街地再開発事業の場合、権利変換計画を定めるに当たっては、土地等の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者及び施行地区内の宅地について所有権等を有する者のうちから機構の理事長が任命した者により構成される市街地再開発審査会の議決を経た上で、国土交通大臣が認可することとされている。

当該事業における宅地等の価額については、これらの手続を通じて、適正に決定されるものであり、引き続き、同法の適切な運用に努めてまいりたい。