マンション問題に関する質問

マンション問題に関する質問主意書

近年、マンションは永続的な生活の場として見直されつつあり、建設戸数も急増しているが、それに伴いマンションの居住性能、管理条件、売買関係などについての不満、苦情が続発している。とりわけ維持管理をめぐるトラブルは多発の傾向にあり、大きな社会問題ともなつている。これらマンションをめぐる様々な問題は、住宅政策の基本に関する重要な問題を含んでいると考えるので、以下の諸点について政府の見解と対応を伺いたい。

一　管理組合とマンション分譲会社及び管理会社との間で、維持管理などの費用負担について問題が起きているが、その実態はどうなつているのか。またその対策はどうか。

二　マンションの管理については、管理会社に業務委託して行う形態が一般的であるが、マンション管理会社の実態は明らかでない。したがつて、その実態を定期的に調査し、管理組合関係者に公表すべきと考えるがどうか。

三　管理組合の中には、大規模修繕の時期になつても修繕積立金の不足、多額の一時金徴収の困難さ等のため必要な工事ができないところもある。したがつて、管理組合に対する政策融資の拡充、修繕積立金の預金利息に対する非課税措置等の助成策を早急に講ずべきと考えるがどうか。

四　建物の瑕疵担保責任の期間は、現在通常二年とされているが、建物の欠陥は新築後三～五年以降十年頃までに出てくるのが実情である。したがつて、瑕疵担保責任期間を十年以上に延ばすべきであると考えるがどうか。

五　いわゆる改正区分所有法の趣旨と内容が、管理組合等の関係者の間でも十分に理解・認識されていないことがトラブル多発の一因となつている。したがつて、主要都市において同法の説明会を開催し、その周知徹底を図るべきと考えるがどうか。

六　マンション管理問題については、政府部内においても多くの部署が分掌しているが、これでは実効ある行政は行い得ない。したがつて建設省行政のうち、マンションに関する事務はすべて民間住宅課において所掌するようにすべきと考えるがどうか。

七　建設省が告示したコンクリートの塩化物含有量の総量規制（コンクリート－立方メートル当たり〇・三キログラム）の実施状況をどのように掌握しているのか。新築マンション販売時においては、その物件のコンクリートの品質表示（塩化物含有量等）を消費者に知らせるよう義務づけるべきと思うがどうか。

右質問する。

一について

マンションについては、管理組合が自らその管理を行うもののほか、管理業者に委託して管理を行つているものが増加している。

このような状況を踏まえ、マンションの管理規約の作成に当たつての指針となる中高層共同住宅標準管理規約及びマンションの管理委託契約の締結に当たつての指針となる中高層共同住宅標準管理委託契約書の作成及びこれらの周知を行うこと等により関係者に対し必要な指導等を行つているところであり、今後とも、引き続きこれらの施策を推進してまいりたい。

二について

マンション管理業者については、中高層分譲共同住宅管理業者登録規程（昭和六十年建設省告示第千百十五号）に基づき、営業年度ごとの登録業者の現況報告書等を公衆の閲覧に供し、管理組合等に対し登録業者の管理実績、財務状況等の現況を公表しているところである。

三について

建設省においては、適切な大規模修繕工事の実施を促進するため、従来から中高層共同住宅標準管理規約の周知等を通じて修繕積立金の積立てを奨励するとともに、住宅金融公庫において、管理組合を対象とした住宅改良資金の貸付けを行つているところである。また、財団法人マンション管理センターにおいても、大規模修繕工事の実施及びその資金の調達に係る指導、相談等の業務が行われているところである。

今後とも、適切な大規模修繕工事の実施を促進するため、必要な施策の検討を行つてまいりたい。

なお、修繕積立金の預金利子に対する非課税措置については、一戸建て住宅の所有者が修繕の目的で積み立てている預金利子との税負担の公平の観点等から困難であることを御理解いただきたい。

四について

宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第四十条においては、宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の瑕疵担保責任に関し、瑕疵担保責任を負う期間について建物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、民法（明治二十九年法律第八十九号）に定めるものより買主に不利となる特約をしてはならないこととしている。

昭和五十八年に実施した「建築工事瑕疵問題実態調査」においても、マンションにおける不具合は、入居後二年以内に集中的に発生しているものの、二年を超えて発生する不具合も相当数あることから、その対応策等について検討することが必要と考えている。瑕疵担保責任期間の延長については、瑕疵か否かの判断が一層困難になることやその費用の最終的な負担の問題等解決すべき問題も多いことから、直ちに延長することは難しいと考えられるが、マンションの長期保証の充実に向けて、アフターサービス制度の確立等につき早急に検討を行つてまいりたい。

五について

昭和五十八年法律第五十一号により改正された建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）については、必要に応じて、関係団体と協議しつつ、今後とも、その趣旨の周知徹底に配慮したい。

六について

マンション管理に係る問題については、行政の多岐の分野に関連していることから、関係各部局が、相互に密接な連絡を図りながら対処しているところである。今後とも、関係各部局の連絡を一層密にし、マンション管理に係る行政を推進してまいりたい。

七について

コンクリートに含まれる塩化物の総量の規制は、「コンクリートの耐久性確保に係る措置について」（昭和六十一年六月二日付け建設省住宅局建築指導課長通知）に基づき、昭和六十二年四月から半年間の猶予期間をおいて実施されているところである。同年五月の実施状況調査では約半数の特定行政庁で既に塩化物量測定の指導及び測定結果の報告の義務付け等の措置が採られていた。さらに、同年十月一日以降は総量規制に完全に移行しており、今後とも、塩化物総量規制の徹底を図つてまいりたい。

また、マンション販売時におけるコンクリートの品質表示の問題については、塩化物含有量の規制が充実されてきていることもあり、慎重に検討してまいりたい。